该不该提前还房贷？什么时候提前还房贷最划算

发布时间：2020-11-24 15:24

前些时看见一个视频在讲解该不该提前还房贷，博主的意思是不要提前还，因为你提前还房贷的钱可以用来投资，也可以用来给自己充电，甚至可以用来提升生活品质，吧啦吧啦一堆……原本这个话题我挺有兴趣，但视频里说的越来越离谱，今天又想起这事儿了，刚好跟各位聊两句。

先说说房贷的构成机制，目前主流的还贷模式是等额本息和等额本金。
等额本息是指每个月还的钱基本不变，刚开始还的本金少利息多，后边还的利息多本金少。比如我每月6500的固定房贷，刚开始几年这6500中只有1000多本金，剩下全是利息，后边本金的占比越来越高，到最后几乎就全是本金了。刚开始利息多是因为欠的本金多，后边越欠越少，利息也就越来越少。这种模式的好处是每个月还款金额相等，简单又好记，缺点是刚开始还的本金少，整个还贷周期内累积的利息总额比较多。

等额本金是每个月还固定本金+浮动利息，这个浮动利息是指你所有剩余未还本金在当月的利息，所以每个月都不一样。在这种模式下，刚开始的房贷比较多，后面会越来越少，还起来也越来越轻松。等额本金的好处是支出的利息总额少，缺点是刚开始压力过大，普通人家买房大多是把存款一扫而空全都交给开发商，很可能顶不住高额的房贷，因此更适合现金流比较充裕的人。

看了我上边的描述，你们可能觉得等额本息不划算，因为要支出更多的利息，其实不是。等额本息是以未来多还利息为代价让现在少还钱，而等额本金是以现在多还钱为代价让未来少还利息。总的来说，等额本金占用了更多的现金流，等额本息虽然还的利息更多，但这些利息都是未来支出，贴现后的总额和等额本金差不多。你可以这么理解，我用等额本息的方式，刚开始少还房贷，把省下的钱投到和房贷利率一样的项目，得到的回报就能覆盖后边多支出的利息。

我把两者的区别做了一个表格，各位简单了解一下。

现在普遍使用的是等额本息模式，对买房的人来说还贷比较简单，每个月只要存固定的数就行，对银行来说能收到更多的利息，双赢。

搞清楚这个常识，我们再来讨论两个问题：

1、该不该提前还房贷

其实这两个问题的答案已经在上边了。该不该提前还房贷这事儿因人而异，如果你手里有闲钱，同时又没有高过房贷利率的投资项目，那就可以提前还。提前还房贷，相当于把钱投向了一个与房贷利率想等的项目，这个项目的投资回报是以减少你的负债和未来利息支出的方式体现的。比如你的房贷还剩20年，今年你提前还10万房贷，不仅能减少10万的负债，同时还能免去这10万负债在未来20年形成的利息，懂了吧。如果你有收益率更高的投资项目就别提前还了，可以用投资回报覆盖未来的利息支出，同时还能有盈余，美滋滋。

说到底，提前还房贷这事儿的本质是一个息差问题，有没有本事覆盖房贷利息，决定了你需不需要提前还房贷。

回过头再说一下刚开始那个视频，博主不建议提前还房贷，说可以投资我忍了，说给自己充电也勉强能接受，好歹是给未来的自己投资，说用来提高生活品质就太扯淡了，这种天天鼓吹过度消费的营销号真的很害人。而且退一步讲，即使把钱用于投资，也要有靠谱儿的投资渠道，据我了解目前普通人很难接触到能稳定跑赢房贷利率的投资项目。前几年的P2P还行，但是已经凉了，银行理财很少有那么高的，至于股票，呵呵。股票只是可能的收益空间大，不等于你一定能赚到那么大的收益空间。

2、什么时候提前还房贷最划算。

普遍的说法是越早还越划算，因为能还掉更多利息，后边再还就是还本金了。如果按等额本息刚开始利息多的逻辑，这个说法看起来似乎有道理，实际上是不对的，房贷包含的是你剩余未还本金的利息，所以什么时候提前还都一样。买房就像买一家企业，你拥有这家企业的股权，银行借给你钱用于收购企业，他属于这家企业的债权人。假设你贷款100万，年利率5%，还贷30年，其实就是你向银行发行了一笔30年期债券，现在你想想，对于这笔债券什么时候提前赎回最划算？很显然，啥时候都行，无所谓。

通过这两个问题，有没有发现看似复杂的房贷问题本质上还是个投资问题。