房产评估价值决定抵押贷款额度，影响房产评估因素有哪些？

发布时间：2020-11-25 10:13

在抵押贷款业务中，房产市值和房产评估值是两码事儿；房产市值≠房产评估值；房产市值一般大于评估值，极少情况下可能做到评估值大于等于房产市值。

因为最近一笔房产抵押贷款业务对接之中因为“房产市值和评估值”的问题出现了一个罕见的乌龙，差点搅黄业务。

事情是这样的，在对接一笔为抵押房产市值800万的抵押贷款业务，懒省事儿直接告知合作伙伴：“抵押率70%”。我以为她懂的，她好像也以为她自己懂的，她直接告知客户贷款额度在560万左右。

直到和客户见面详谈贷款方案时，才知道她报了560万的贷款额度。当面给客户报了一个490万贷款额度时，客户直接当场炸了毛，毫不留情的用激烈言语控诉“涉嫌欺诈”。

为了安抚客户，最后使尽浑身解数，将银行贷款业务大纲拿出来，详细讲解了房产市值和贷款机构认定的评估值之间关系和区别才算完事儿。郁闷归郁闷，换位思考一下，贷款额度突然降低了70万元并且打乱了自己的融资计划，谁心里也不会舒服。

出现这种情况，这其中最大的起因就是业务对接中，那个神奇小伙伴混淆了房产市值和房产评估值。

业务结束，才和这位小伙伴聊起来这个事情。也才知道她并不是不了解房产评估值，是她出于当地城市的从业习惯，直接忽略掉房产评估值价格重要的参数。

她所在城市房产市值大多在40万到120万之间，以市值和评估值计算出来的额度常常只差几万块钱，而这边却会相差几十甚至上百万。

那么是不是如果我们从业所在的城市房产市值较低，我们就可以忽略掉房产评估值这个参数？

无论我们所在城市房产市场如何房产市值如何，我们都需要以相对专业的态度来对待“房产评估值”。两个方面的原因：

1、从专业性上考量。

随着政策的收紧，和市场竞争越来越激烈，我们更应该以专业知识和态度处理好每一笔贷款业务，为客户提供更加优质的服务。只有这样，我们才能在贷款行业更好的生存下来。

2、从客户角度考量。

无论客户身在几线城市，贷款目的都是为了解决当前的资金周转问题，无论几万还是几十万的资金缺口都可能打乱客户的计划，让客户陷入困境。如果我们可以为客户提前制定一个相对准确的合适的贷款方案，往往可以让客户获得更好服务体验。

通常情况下，贷款从业者估算借贷人抵押贷款额度常用的逻辑如下：

抵押贷款额度=房产评估值×抵押率-借贷人负债

直接将逻辑公式写出来，可能有许多朋友不太容易理解。为了更好解释房产评估值重要性，下面我们举个例子。

由于公司资金周转需求，张三决定用自己名下市值200万的房产作抵押申请一笔房产抵押贷款。并且张三和其名下公司目前在途贷款还有30万未结清。根据当地银行贷款政策，住宅用途的房产抵押率为房产评估值的70%。

到这里，我们如何估算张三的贷款额度呢？两种方式，一种懒办法但准确率高，一种快办法但只能计算出来一个范围。

1、懒办法，找评估机构给评估值。

将房本发给目标贷款方案贷款机构指定评估机构，等着评估机构给出的评估值。一般情况下，评估机构会在0-2个工作日出房产评估值。到时，我们直接以评估值乘以抵押率即可。

2、快办法，只适合普遍案例，个例除外。

房产评估值≈房产快出值，顾名思义，房产快出值就是房产快速出售的临界值；

或者，房产评估值=房产市值×系数α，房产市值可以直接咨询当地房产中介，系数α为85%-90%。

至于房产快出值和市值，这里就不再多说了，直接去咨询当地的房产中介经纪人更合适一些。

至于“系数α”怎么来的，三五百个字肯定介绍不清楚，大家知道这个值来源于评估机构大量的数据推演，以及多位多年贷款从业人员的数据推算而来即可。

重复一下，这个方法只能计算出一个贷款额度数值区间，无法得出准确贷款额度。但足够应用于日常面对客户的业务对接，足以为借贷人匹配制定相对准确的贷款方案。

下面再介绍一下“系数α”使用规则，也就是影响房产评估值因素。

我们先来了解一下房产抵押贷款的房产评估值的概念

贷款机构在发放房产抵押贷款之前，必须指定或委派评估机构对借贷人提供的抵押房产进行价值评估。房产评估值一经确定将具有法律效力，并且制定出评估报告。

房产评估值计算方法多种多样，咱不是做评估的，所以只能了解一些皮毛。比如，住宅评估值计算方式就有两种，成本计算法和对比计算法。

归根结底，所有的房产评估计算方法都必须参照以下多种因素，而常见的因素有：房产地理位置、小区环境、所处楼层、房屋朝向、装修情况、施工质量、房龄、房屋面积、物业管理、周边配套等等。