用数据说话，广州老破小值不值得买
发布时间：2020-12-10 10:39
前些年，身边的朋友们一部分人买了中心区老破小，一部分买了近郊新房或者二手次新房。4年过去，大家房子的涨幅却让人大跌眼镜，老破小竟然跑输了近郊！
广州老破小还能不能买，值不值得投资？
从投资角度而言，除学区房以外，大多数的老破小都不值得买！
用数据说话，广州老破小值不值得买？
从链家上，随机选取了中心区以及广州番禺区部分老破小（楼龄25年以上）近4年的成交价（2016年8月份左右-2020年10月份）
此处说明两点：
第一，广州的上一轮涨幅在2016年8月份之后开启；
第二，由于部分老破小成交周期长，成交记录有限，所以本次选取的是成交相对活跃、知名度、热度还算不错的小区，成交均价相比当年真实均价可能会稍有小幅度的偏离，但是对于整体回报率结果影响较小。
广州越秀区老破小
作为老破小最多的广州越秀区，由于名校密度较高，所以整体板块的老房子涨幅都比较喜人，东山培正小学对口学区，有老房子挂出了11万的单价。
广州天河区老破小
天河区随机选取的6个小区中，涨幅最高的是龙口小区，最主要原因是它在天河重点名校龙口西小学招生范围。
其次车陂广氮新村、燕塘汇富花园，周边人气非常旺盛，距离地铁口步行距离近。
广州海珠区老破小
广州海珠区作为传统老城区，不乏楼龄较久的小区。涨幅较高的是磨碟沙板块的丽景花园，主要原因在于近琶洲电商总部，琶洲近几年的建设速度实在惊人。
而涨幅同样亮眼的南州花苑AB区，主要得益于有学校加持。
广州荔湾区老破小
荔湾区作为老广们的大本营之一，一方面配套完善尤其是教育资源能吸引人，另一方面多数老广习惯了周边成熟的配套，再加上旧荔湾没有新盘可以开发，区域内二手交易很活跃，尤其是近地铁口以及优质学区房，升值回报比较理想。
广州黄埔区老破小
黄埔区的老破小主要集中在老黄埔，比如大沙地，老黄埔最繁华的地段，比如文冲、夏园、双岗等工业聚集区，提供了非常大的租住需求；
同时受到整个黄埔楼市的影响，以及广州东进的红利，周边不少老房子的升值表现比较好。
广州白云区老破小
白云在中心区中面积相对较大，经济发展一般，城市面貌较为老旧，很多区域老破小比较集中。涨幅较高的有景泰、石井的两个项目。
主要特点是小区较大，户型选择多，辐射范围内工业园较多，在区域内知名度较高，二手交易常年比较活跃。
广州番禺区老破小
番禺区老破小优势在于总价比中心区低，并且市区通勤时间较短，所以能辐射到天河海珠的上班族，不过这部分客群也很容易被概念强的郊区新盘、次新分流。
这些年广州主城区、强概念近郊新房/次新的整体涨幅少则100%，多则150%以上。
假设一套房源总价200万，上述老破小的回报相比普遍少了50-100万左右，后悔吗？
老破小投资价值弱化的原因，主要是这几个方面。
1、老破小，顾名思义，外观老旧，公共设施破损，密度大，楼距小，户型很小很紧凑，给人的视觉冲击很大，尤其是年轻一代的人。
2、小区规划不合理：很多旧时的设计已经跟不上现在的生活需求。比如没有地下车库、车位严重不足、单体楼、公共设施破旧无人管理等。
3、户型差：经常出现暗房、暗卫等设计，以及一些如今看起来不实用不合理的户型，马桶户型、手枪户型、砖石户型等，非常影响居住舒适度；许多房源通风采光状况非常不理想；随着新房、次新房产品力的不断提升，更加宜居更人性化，老破小给人的心理落差会进一步拉大。
4、贷款年限短，尤其是公积金贷款年限最长20年，楼龄加公积金贷款年限之和不能超过40，多数老破小楼龄在20多年以上，随着时间推移，后续放盘出售时，年限会更短。
从另外一个角度来思考，随着时间的推进，老破小的贬值或者说保值、升值能力越来越弱，也是一个城市更新换代所必须的。
多数老破小占据了老城比较中心的位置，城市形象的提升关键在于之后的拆迁旧改，如果老破小价格太高，拆迁成本太大，旧改的可能性以及效率都会大大降低。
当然，部分老破小往往占据了比较中心的位置，拥有比较优质的配套资源，对于部分自住的人群也是值得考虑的。
如果在自住的同时希望后续换房时有个好的涨幅，建议多从这几个点考虑。
1、强学区属性。多数人买老破小都是为了学校，有好的学校配套，可以在后续转手中站在C位。
这里要重视的一点是，现在都是学区房，学校的学区划分在一定的时间会重新划分，会有一些楼盘学区发生调整，所以需要了解清楚哪些楼盘安全的，哪些楼盘是有可能发生变更的，这一点非常重要。
2、物业服务好，小区管理到位。虽说大多数老小区物业费便宜，物业一般，但也不乏有相对不错的，或者说后续更换过好的物业。门禁是否严格，小区公共区域是否干净等，都是要考虑的。
3、小区保养、维修的比较好的。小区的园林、公共设施比如健身、休闲区等。
4、小区近期可能会进行改造的，比如集资安装电梯，整改小区外立面等，对小区外观以及便利性有个质的提升。
5、区域内楼龄普遍老旧，但是居住需求特别强，收入水平比较高的区域。
6、交通便利，最好离地铁步行非常近的小区。
7、选择交易一直比较活跃的小区，尤其是面积、产品相对丰富一些的规模较大的小区。
网友对老破小的看法：
老破小涨价主要是靠物价烘托，以及学位地段，对比16年的各方面物价到20年，其实你会发现没有学位地段的老破小根本一分没有涨，甚至到现在还面临出手困难的问题，就海珠西举例，穗花以及江南西一带的省级学位老破小涨的还不错，但是目前来看学位以及地段的价值已经到了顶峰如果后期继续升价也是继续跟着物价升了，旁边同样地段的那些没有带省级学位的那些都是跟着物价在涨而已，基本没有额外涨幅
超过15年的房子 只能买学位房 不然涨幅只能跟着物价涨 在老四区同地段30年的带省级学位老破小比15年的电梯房(学位一般的)涨幅高 甚至大部分房价就已经超过了
觉得除了越秀其他老破小能不能买不能一刀切，海珠老破小有的还是不错啊……自住为主投资为副，学位、交通，商业都可以就可以买。一味盯着回报未免过于功利…适合自己就可以了
来源：园长
